وعده تازه روحانی برای ساخت سالانه ۴۰۰ هزار خانه چقدر امکان تحقق دارد؟
حسن روحانی رئیس‌جمهور روز سه شنبه ۲۸ خرداد ۹۸ در مراسم افتتاح ترمینال «سلام» فرودگاه امام گفته است:
قول وزارت شهرسازی امیدوارکننده است که ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را تحویل مردم خواهد داد همه بخش‌های خصوصی و سرمایه‌داران را دعوت کرده است. طرحی هم در وزارت راه بررسی می‌شود درباره کارمندان دولت مبنی بر اینکه چگونه با برداشت کمی از حقوق او صاحب منزل مسکونی شود و این برای جوان ما خوب است که دغدغه نداشته باشد که تا آخر عمر مسکن نداشته باشد.
پیش از این محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز با اعلام آغاز نهضت خانه سازی در دولت، گفته بود: «برآوردها نشان می‌دهد که سالانه نیاز به ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی داریم تا بتوانیم به نیازها پاسخ دهیم». او در تشریح طرح دولت برای خانه سازی به سه برنامه عملی اشاره کرده است: «زنده سازی محلات فرسوده؛ سرعت بخشیدن به خرید زمین و بهسازی محلات؛ و تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر».
علی نبیان معاون وزیر راه و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن نیز در تکمیل اظهارات وزیر راه و شهرسازی گفته: «طرح مسکن اجتماعی جای خود را به طرح اقدام ملی داده و در این راستا ۱۷۳ هکتار زمین برای اختصاص به ۲۲،۰۸۰ نفر از اقشار ویژه در کشور واگذار شده، در حوزه بازآفرینی شهری نیز ۱۰ میلیون و ۸۳۰ هزار متر مربع زمین در اختیار شرکت بازآفرینی شهری قرار داده‌ایم».
طرح‌های در دست اقدام دولت آیا پاسخ شایسته‌ای به وعده‌های انتخاباتی حسن روحانی در حوزه مسکن است؟ آیا وعده دولت در واگذاری سالانه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی به مردم عملی است؟ بودجه طرح‌های دولت در حوزه مسکن از کدام محل تامین می‌شود؟ روحانی سنج می‌کوشد در این گزارش به این پرسش‌ها پاسخ دهد؟
وعده‌های انتخاباتی حسن روحانی در حوزه مسکن
در برنامه مکتوب دولت دوم حسن روحانی، اشاره‌ای به بحث مسکن نشده است ولی او در سال‌های گذشته به طور مکرر در مورد طرح‌های دولت برای خانه‌دار کردن مردم صحبت کرده است. براساس صحبت‌های مطرح شده، روحانی را می‌توان جزو منتقدان دخالت دولت در ساخت و ساز دانست. او گفته کار دولت خانه سازی نیست.
دولت خانه‌ساز خوبی نیست کما اینکه تاجر و بنگاه دار خوبی هم نیست و هر کاری به دولت سپرده شود اگر جایی است که می‌شود به مردم واگذار کرد و نکنیم، ضرر خواهیم کرد بنابراین کار را باید به مردم واگذار کنیم.
روحانی در گزارش عملکرد صد روزه اول دولت یازدهم به طور صریح از پروژه مسکن مهر انتقاد و آن را عامل افزایش تورم در کشور عنوان کرده و می‌گوید:
هیچ کس منکر نیست که ساخت مسکن برای مردم کار خوبی است، اما باید بررسی کنیم که چطور، کجا، با چه شرایط و در چه حجمی مسکن بسازیم و پولش را از کجا بیاوریم. چون درست نیست پول مسکن را از جیب تک تک مردم درآورده باشیم… بخش بزرگی از تورم مربوط به مسکن مهر است.
اما طرح جایگزین دولت روحانی برای مسکن مهر چیست؟ دولت اول روحانی ابتدا مسکن اجتماعی را مطرح و سپس طرح پروژه ملی بازآفرینی شهری را به اجرا گذاشت طرحی که هدف آن احیا و بازسازی بافت فرسوده شهری بود. روحانی در تشریح این طرح گفته است: «باید برای بازسازی امتیازاتی بدهیم و راه اساسی این است که اگر محله‌ای بافت فرسوده و قدیمی دارد به بافت پایدار و سالم و کم مصرف تبدیل شود».
«پرداخت وام به توسعه گران مسکن»، «معافیت عوارض ساخت و ساز در بافت فرسوده»، «تضمین خرید واحدهای ساخته شده» و «ارائه تسهیلات خرید مسکن به زوج‌های جوان» چهار وعده عمده او سال‌های اخیر بوده است.
تصدی گری دولت در ساخت و ساز مسکن
دولت نیاز سالانه کشور به مسکن را ۴۰۰ هزار واحد می‌داند و به گفته حسن روحانی، وزارت راه و شهرسازی قول تامین نیاز بازار مسکن را داده، اما آن گونه که در صحبت‌های روحانی و اظهارات محمد اسلامی وزیر شهرسازی آمده، به نظر می‌رسد دولت قرار نیست خود متصدی ساخت و ساز شود، بلکه با ارائه تسهیلات و جلب همکاری بخش خصوصی می‌خواهد، به این وعده عمل کند، ولی پرسش این است که آیا منابع مالی لازم برای چنین طرحی دیده شده است؟
منابع مالی دولت برای خانه سازی
قانون بودجه سالیانه مهمترین سند در بررسی سیاست‌ها و برنامه‌های دولت است، چراکه تامین منابع مالی طرح‌ها و پروژه‌ها باید در بودجه سنواتی نمود داشته باشد. بند ب تبصره ۸ قانون بودجه سال ۱۳۹۸ به منابع مالی طرح‌های مرتبط با حوزه مسکن پرداخته و به دولت اجازه داده تا برای عملیات آماده‌سازی، محوطه‌سازی، تامین خدمات روبنایی و زیربنایی و تکمیل واحدهای مسکن مهر، طرح‌های بازآفرینی شهری و احیاء بافت‌های فرسوده و همچنین احداث واحدهای مسکن اجتماعی و حمایتی، از آن استفاده کند. چهار منبع مالی تعبیه شده برای طرح توسعه مسکن به این شرح است:
- بدهی بانک مسکن به بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران بابت اصل و سود خطوط اعتباری طرح مسکن مهر تا سقف ۵هزار میلیارد تومان به حساب بدهی دولت به بانک مرکزی منتقل و مبلغ مذکور به عنوان افزایش سرمایه دولت در بانک مسکن منظور می‌شود. بانک مسکن متعهد به اعطای تسهیلات برای موارد فوق‌الذکر است.
- وزارت راه و شهرسازی (از طریق شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید و سازمان ملی زمین و مسکن) مجاز است تا سقف ۱۵۰۰ میلیارد تومان از محل منابع داخلی و یا تهاتر اراضی و املاک متعلق به شرکت‌های فوق‌الذکر را به قیمت کارشناسی صرف اجرای طرح‌های فوق نماید.
- در صورت درخواست مالکین اعیانی واحدهای مسکن مهر، شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید و سازمان ملی زمین و مسکن مجاز به واگذاری قطعی زمین‌های اجاره‌ای ۹۹ساله می‌باشند. منابع حاصله پس از واریز به حساب این شرکت‌ها نزد خزانه‌داری کل کشور، صرف اجرای طرح‌های فوق خواهد شد.
- وزارت راه و شهرسازی مجاز است زمین‌های متعلق به شرکت مادر تخصصی عمران شهرهای جدید و سازمان ملی زمین و مسکن را تا سقف ۳هزار میلیارد تومان طی قراردادهایی با بانک‌های عامل و صندوق‌های تامین مالی در رهن آنان قرار داده و متناسب با آن تسهیلات لازم برای اجرای طرح‌های جامع، تفصیلی و آماده‌سازی مصوب را اخذ و صرف تکمیل این طرح‌ها نماید. از محل فروش عرصه و اعیان طرح‌های تکمیل شده با رعایت قوانین و مقررات و گردش خزانه، با بانک‌های عامل تسویه و باقیمانده را به اجرای طرح‌های این بند اختصاص دهد.
با این اوصاف در مجموع سقف اعتبارات دولتی برای اجرای طرح ساخت ۴۰۰هزار واحد مسکن در سال ۱۳۹۸، ۹ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان است؛ به عبارتی ۲۳ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان برای هر واحد.
اما هزینه ساخت یک واحد مسکونی چقدر است؟ فرشید حاجت‌پور دبیر انجمن انبوه سازان ایران در آذر ۹۷ یعنی شش ماه پیش در مصاحبه‌ای هزینه ساخت یک واحد ۱۰۰ متری در یک روستا را معادل ۳۰۰ میلیون تومان برآورد کرده است. چیزی معادل ۹ برابر بودجه‌ای که دولت در نظر گرفته است. اگر فرض کنیم حداقل هزینه ساخت مسکن در مناطق شهری هم همین باشد، کمتر از ۸ درصد آن در بودجه پیش‌بینی شده و ۹۲درصد مابقی باید از جای دیگری تامین شود.
از سوی دیگر تجربه مسکن مهر نشان داده که روند ساخت و تحویل واحدهای مسکونی بسیار کندتر از آن چیزی است که در طرح دولت آمده است. به گفته علی نبیان معاون وزیر راه و شهرسازی تا خرداد ۱۳۹۸ یک میلیون و ۱۹۰هزار و ۳۶۰ واحد مسکن مهر واگذار شده است.
پروژه مسکن مهر از سال ۱۳۸۶ یعنی ۱۲ سال پیش کلید خورد یعنی به طور میانگین سالی ۱۰۰ هزار واحد مسکونی تکمیل و واگذار شده که بخش عمده‌ای از آنها در حواشی شهرها و نه در مرکز و در بافت‌های فرسوده شهری ساخته شده‌اند.
جمع بندی
حسن روحانی رئیس‌جمهور روز سه شنبه ۲۸ خرداد ۹۸ در مراسم افتتاح ترمینال «سلام» فرودگاه امام وعده داده که در سال جاری ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تحویل مردم دهد و برای این کار همه بخش‌های خصوصی و سرمایه‌داران را دعوت کرده است. به گفته روحانی طرحی هم در وزارت راه برای خانه‌دار کردن کارمندان دولت در دست کار است.
بررسی‌های روحانی سنج نشان می‌دهد:
۱- کل بودجه پیش بینی شده برای طرح‌های مرتبط با حوزه مسکن، در بودجه سال ۱۳۹۸، ۹ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان است که اگر این عدد را بر ۴۰۰ هزار تقسیم کنیم به هر واحد ۲۳ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان بودجه دولتی می‌رسد.
۳- بر اساس برآوردها هزینه ساخت یک واحد ۱۰۰ متری در یک روستا، حدود ۳۰۰ میلیون تومان است. این عدد حدود ۱۳ برابر بزرگ‌تر از ۱۲/۵ میلیون تومان است. حتی اگر فرض کنیم متوسط هزینه خانه‌سازی در شهرها هم همین مقدار باشد، تکلیف ۹۲ درصد هزینه ساخت نامشخص است و باید از سوی مردم و بخش خصوصی تامین شود. اما آیا چنین ظرفیتی در شرایط فعلی وجود دارد؟
۴- از سال ۱۳۸۶ تا الان جمعا یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی را تکمیل و به مردم واگذار شده است. با این حساب ظرفیت خانه‌سازی در بزرگ‌ترین پروژه خانه‌سازی دولتی در ایران چیزی حدود ۱۰۰ هزار واحد در سال است.
با این اوصاف مشخص نیست ضمانت اجرایی برای پیگیری وعده روحانی چیست. ظاهرا نه منابع مالی لازم برای اجرای طرح ساخت ۴۰۰ هزار خانه در سال وجود دارد و نه از نظر زمانی و اجرایی، ظرفیت ساخت این تعداد واحد مسکونی در ایران وجود دارد. و به علاوه همه اینها تجربه نشان داده مداخلات بزرگ دولتی در زمینه مسکن تبعات اقتصادی، از جمله تورم و هرج و مرج در بازار مسکن را به دنبال دارد.
